Законодательство страны, в которой вы планируете покупку недвижимости, может иметь существенные особенности. Если вы хотите, чтобы сделка прошла прозрачно и безопасно, необходимо внимательно отнестись к документальной стороне вопроса. Эксперты компании «Галерея недвижимости» рассказали всё, что важно помнить покупателям недвижимости в Таиланде.
С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.
Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:
- приобрести выбранный объект,
- не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
- максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?
Шаг 1. Планы
Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).
1. Фрихолд (полная частная собственность)
Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений).
2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)
Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).
При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).
Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.
После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости) перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.
Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.
Примеры объектов недвижимости в Таиланде
104 000 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
45 м2 2
Новый высотный проект Паттайи Grand Solaire уровня 5* от застройщика Heights Holdings. Расположен на улице Таппрайя сой 15, комплекс имеет удобную транспортную развязку как в центр Паттайи, так и на Пратамнак и Джомтьен. Grand Solaire – это самое высокое здание в Паттайе в 67 этажей. Практически из всех апартаментов открывается потрясающий…
174 500 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
86 м2 3
В Таиланде продаётся новостройка Seven Seas Cote d’Azur по выгодной стоимости. Название этого жилого комплекса можно перевести как «лазурный берег». Это прекрасный вариант, если кто-то желает приобрести недвижимость в курортном таиландском городе Паттайя.
Новостройка находится в престижном квартале Джомтьен. Через 350 метров…
79 000 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
29 м2 1
Grand Solaire Pattaya – проект от тайского застройщика Heights Holdings Co. Ltd. Результатом его реализации станет возведение двух элитных жилых башен (67 и 48 этажей), общая площадь которых составит более 23 тысяч м2. Расположение на улице Таппрая, пролегающей между центром Паттайи и районом Пратамнак, обеспечивает шаговую доступность как…
82 000 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
24 м2 1
Utopia Central, спроектированный для роскошного проживания, предоставляет возможность обеспечить гарантированный возврат инвестиций.
Комплекс, в 10 минутах езды от пляжа Патонг, с большими общественными зонами, включая просторный бассейн, тренажерный зал с отдельным бассейном, ресторан, развлекательные заведения и парковочное пространство ….
105 000 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
29 м2 1
VIPKaron Seaview Condominium – новый проект. Он расположен во втором по значимости туристическом
центре Пхукета – Карон. Этот район знаменит своим «поющим»
белоснежным песком. Инфраструктура района высокоразвита и предлагает
любые услуги пешей доступности от комплекса: ночные рынки, массажные и
СПА салоны,…
141 984 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
33 м2 1
Arom Jomtien Pattaya, расположенный в курортном городе Паттайя в одном из популярнейших районов, является бутик-резиденцией высочайшего качества. Этот комплекс можно смело назвать новым эталоном роскошной недвижимости в Королевстве Таиланд. Тайский застройщик Colours development Co., Ltd построил несколько успешных проектов на берегу моря, одним…
318 591 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
91 м2 2
ЭКО-кондоминиум Layan Green Park – это роскошный проект кондоминиума и апартаментов, расположенный на острове Пхукет в районе Чонг Тале. В пешей доступности расположен красивейший пляж Банг Тао. А всего в 2 км находится самый известный и престижный комплекс Laguna с курортами высочайшего уровня, отелями, полями для гольфа, спа-салонами,…
249 875 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
88 м2 2
Новый кондоминиум премиального класса, который расположится в одном из наиболее престижных районов острова – Лагуна Пхукет! Местоположение пляж Банг Тао (западная часть о. Пхукет) The Ozone Lagunia Condominium расположен в элитном районе самого большого курорта Азии среди пятизвездочных гостиниц, элитных досуговых центров Boat Avenue и…
45 000 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
24 м2 1 1
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Siam Oriental Dream
Вы часто задумываетесь о собственной квартире на берегу теплого моря? Мечту легче осуществить, когда вы платите только за те квадраты, которые вам действительно нужны. Большую часть дневного времени в Таиланде обычно проводят на открытом воздухе. Доступный уровень цен делает хобби, различные виды деятельности и питание в…
56 000 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
32 м2 1 1
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Siam Oriental Dream Вы часто задумываетесь о собственной квартире на берегу теплого моря? Мечту легче осуществить, когда вы платите только за те квадраты, которые вам действительно нужны. Большую часть дневного времени в Таиланде обычно проводят на открытом воздухе. Доступный уровень цен делает хобби, различные виды деятельности и питание в…
798 600 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
26 м2 1 1 1
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Райский парк Дусит Гранд 2 в Паттайе
Очередной премиальный проект от Dusit Group, специализирующейся на строительстве элитных жилых комплексов и кондоминиумов. Новый резорт, расположенный в центре района Джомтьен, представляет собой закрытую территорию с современной инфраструктурой и пятью зданиями, окружающими по периметру роскошный бассейн….
99 000 €
Квартира на острове Пхукет, Таиланд
45 м2 1 1
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Проект The Title Halo — современный комплекс, который включает в себя 329 квартир в шести семиэтажных зданиях, объединенных в один красивый ЖК неподалеку от пляжа Наянг.
Наиболее известный застройщик на Раваи и Наянге Rhom Bho Property гарантирует комфорт, качество и точные сроки сдачи проекта. В инфраструктуре комплекса преобладает…
90 000 €
Квартира на острове Пхукет, Таиланд
24 м2 1 1
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Utopia Dream — новый проект от известного застройщика на пересечении двух районов — Най Харн и Раваи, в непосредственной близости от одноименных пляжей. Каждый район по своему хорош и имеет свою уникальную инфраструктуру. Раваи — фактически пляж, больше похожий на набережную, знаменит своими рыбными ресторанами и рынком морепродуктов, у местных…
280 000 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
300 м2 2
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Комплекс вилл Aileen расположен в тихом районе между пляжами Най Тон и Най Янг, в нескольких минутах езды от международного аэропорта Пхукета. Этот небольшой проект состоит из 7 вилл с бассейном в современном стиле, каждая из которых является одноэтажной и включает в себя 2 или 3 спальни, гостиную и обеденную зону открытой планировки, а также…
60 000 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
27 м2 1 1 1
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Жилой комплекс Laguna Beach Resort 3 – один из уникальных проектов Паттайи, расположенный в престижном районе Джомтьен. Общая площадь проекта составляет более 25 тысяч м², на которых расположились семь элитных корпусов – по 8 этажей каждый. Почти четверть территории – 6 тысяч м² – занимает огромный бассейн,…
68 600 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
36 м2 2 1 1
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Аврора Пратамнак Новый кондоминиум класса «Люкс», расположенный в окружении элитных гостиниц в одном из самых престижных районов Паттайи – Пратамнак. Для тех, кто планирует купить недвижимость в Паттайе, данный вариант может стать одним из наиболее перспективных и выгодных – согласно статистике, ежегодный рост стоимости…
180 000 €
Квартира на острове Пхукет, Таиланд
36 м2 1 1
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Это новый проект от французcкого застройщика Phuket Asialand и компании Railand Property, местом воплощения которого стал район Банг Тао. Концепция жилого комплекса уникальна и не имеет аналогов – это настоящий кондо-детокс класса «люкс», выполненный в форме огромного круизного лайнера. Если вы хотите купить жилье на Пхукете…
102 000 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
45 м2 2 1 1
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Клубные апартаменты Harmony – это бутиковый кондоминиум премиум- класса с 5-звездочным сервисом и прекрасным видом на Андаманское море, расположенный в самом сердце района Раваи. бесконтактные технологии дверей и лифтов
тренажерный зал с сауной
бассейн с панорамным видом на море
эффективное использование пространства
коворкинг и…
82 300 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
40 м2 2 1 1
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Jewel Pratumnak — жемчужина в городе Паттайя — роскошный современный кондоминиум с замечательным высотным зданием, расположенным на углу, откуда открывается панорамный вид на город. Если вы хотите окунуться в атмосферу города Паттайи, вы можете легко добраться до разных мест. Кроме того, поблизости находятся важные достопримечательности, в том…
140 000 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
36 м2 3 2 2
Онлайн-показ
Удалённая сделка
Оплата в рублях
Оплата криптовалютой
Riviera Ocean Drive Pattaya (Ривьера Оушен) — это уже 4 проект от Ривьеры Групп: The Riviera Wongamat Beach (Ривьера Вонгамат) — строительство завершено; The Riviera Jomtien (Ривьера Джомтьен) — строительство идет; The Riviera Monaco (Ривьера Монако) Riviera Ocean Drive Pattaya (Ривьера Оушен) — роскошный кондоминиум высокого уровня с…
Шаг 2. Юридическая экспертиза
Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.
Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.
- Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
- Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
- Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.
Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:
- выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
- объект – законный,
- контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –
вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.
Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту
Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.
Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.
После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).
В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.
Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.
Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.
После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате
В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.
Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.
При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.
В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:
- сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
- суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).
Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте
После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.
По факту регистрации вы получаете:
1. При регистрации права собственности (фрихолд):
- договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента;
- свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
- домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.
2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):
- договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
- свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
- домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.
Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.
В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.
Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.
- Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
- Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
- Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
- Застройщик не приступил к строительству объекта.
В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.
Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты
С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.
- Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
- Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
- Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.
Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.
Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.
P. S.
В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.
Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.
Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.
Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда
Фото: unsplash.com (Mr Autthaporn Pradidpong, Yavor Punchev), база компании
Добавить комментарий